今年2月6日，上海普陀区“中远两湾城”小区12000多户居民获知一个好消息：该小区前一任物业公司，即中远物业管理发展有限公司，需要在法院判决生效之日起十日内向小区全体业主返还过去20年间多项费用结余。

此事在前段时间引起了网友地热烈讨论，很多人说这是别人家的小区，很是羡慕！

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在羡慕别人的时候，我们要先弄清楚，这个小区能要求返还4000万的法律知识点在哪？这些可能都是你不关心、不注意的法律常识！

一、小区的收益到底归谁所有？小区的那些收益归全体业主所有？

首先需要看是什么收益，如果是开发商名下资产所产生的收益，那么就归开发商所有；如果这些资产委托了物业公司进行经营，物业公司就可以和开发商根据双方的合同约定进行收益分配。但是，如果是小区业主公共部分产生的收益，就应当归业主所有，不论是物业公司，还是开发商，都无权侵占。比如小区外墙的广告、电梯间的广告、公共绿地改造而来的停车位等这些公共部分所产生的收益都应该归业主所有。

每个小区其实都有一些公共部分，比如民法典第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”民法典第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”与此同时，民法典第二百八十二条明确规定了：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

二、如果物业公司不作为，如何才能更换物业公司？

一般而言，如果想成功更换物业公司，业主们需要团结起来，召开业主大会，通过业主大会才能更换物业公司。实务操作中，往往需要首先成立业委会，有了业委会才能更好更有效地更换物业公司。

三、小区想成立业委会，有什么好的意见以及建议吗？

第一、业主的组织工作难度大。本身现在业主之间就属于比较松散的关系，不像几十年前大家都很熟的邻里关系。而且，很多业主其实对成立业委会或者团结起来维护业主的共同利益并不是很积极，很多人只是想坐享其成。而且往往缺乏足够的利益驱动或激励。

第二、即使组织起来未必能达到法定的表决比例，或者业主很作出共同决定。比如没有全体业主名册或业主清单，就没法核算表决权。甚至有的小区可能开发商占的面积比例也比较大，这样业主就更难通过决议。

第三、成立业委会面临得不到开发商或物业公司的支持。成立业委会的驱动力往往是因为和开发商或物业公司之间产生了矛盾，希望能更好地去维护业主的利益。作为矛盾的相对方开发商或物业公司往往不太支持，甚至还会采取一些破坏行为。

所以，如果想成功更换物业公司，首先面临的就是解决这三个难题，通过一些行之有效的方式方法来推动业委会的成立，进而成功更换物业公司。

比如可以通过政府信息公开等方式对公共部分进行调查核实。公共部分初步查清了，就可以让更多的业主看到小区业主的共同利益，利益能带来更多的驱动力，带来更多的业主积极加入。就像我们曾经做过的一个北京别墅小区业主维权，这个小区的公共部分收益一年就高达三四千万。比如还可以通过信息公开等方式挖掘开发商的一些违法违规点，通过相关的违法查处申请及诉讼获取更多的和开发商谈判的筹码，进而推动开发商配合业委会的成立。