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本文的撰稿人：耿佳慧，北京法律界（今天头条新闻）

(相关资料图)

我的家要拆了，你要买我的那套房子，我们签订一份房屋的指标转移合同，把我还没有拿到的那套房子卖给你。这样的民间协定能生效吗？

在鸣律师近日遭遇了一起案例：涉案的房子遭到非法拆迁，而被征收人怕补偿时间过长，为了避免损失，打算将尚未获得的部分安置房进行拍卖，五人找上了被征收人，双方签署了《安置房转让协议》，约定五人将其未来所得的一部份土地出让给五人。

征收执行单位得知此项合同后，立即与有关方面签署《安置补偿协议》，其中对双方房屋的面积进行了划分。那么，在本案中，双方签署的《安置补偿协议》与《安置房转让协议》，究竟能不能成立？

【1、房屋转让合同为合法】

房屋产权转移合同为一种民事合同，只要该合同没有违反法律、法规、强制性规定等不存在的效力。

一些专家指出，这种商品房销售的商品房销售合同有规避纳税的问题。普通住房交易时，买方和卖方应缴纳契税，而被征收者则无需缴纳税费，而买卖双方以购买的形式购买了安置房，属于偷税漏税行为，违背了相关的法律法规。

但是，作者相信，该协议具有一定的自治性，其签署的目的是为了使被征收人能够获得自己的财产。由于实际并不是被征收人的实际地位，所以即使在转让过程中，也无法逃避实际的税务责任，如果可以实际交纳的话，从维护买卖的稳定角度来说，也不应该轻而易举地将合同作废。【二、拆迁补偿协议中的内容不符合法定程序，属于不合法的协议】

尽管房屋转移合同并非完全有效，但在法律规定的范围内，政府在订立拆迁补偿合同时，仍然需要按照法律规定的方式进行确认，而不能通过行政手段介入。如果五个人都是以被征收人的名义登记在合同上，那么五个人就可以享受到被征收人的地位，从而规避了税收的责任。

作者提出，对此项赔偿协定的认定理由如下：

1.五名被征收人并非是被征收人，因此不能作为行政合同的相对人。

2.行政机构应当依照法定的法律程序进行管理，但在订立合同时，由于行政机构未能履行其对赔偿合同当事人的资格的审核责任。

3.《安置赔偿协定》间接地容许了从行政上偷税的情况。

拆迁安置协议是一种行政合同，而拆迁单位是政府的法定机构，它仅限于依照法定程序进行，而法上没有明确的规定，是依法行政的根本准则。非被征收房屋的人，仅凭民事法律联系，可以从房屋买卖中获取房屋，而不能成为行政合同的当事人，以被征收人的身份，以被征收人的身份，直接获取拆迁收益。

而在此民事转移合同中，被征收人应当在其法律上获得房屋后才能完成转移，也就是说，这份民事转移合同虽然生效，但是它的执行却是以行政合同的法律效力为基础的。

政府在签署《安置补偿协议》时，将五个受让人作为被征收对象，并将其面积进行了分割，其行政活动在民事法律关系中具有干预作用，超出了法定权限。在未来，由于房屋产权转移合同产生的民事纠纷，由于所依赖的行政机构已经超越了法定的权限，从而妨碍了法院的审理。

而在行政征用过程中，若各行政机构都能忽视其地位，未来有意购买或出售该住房者，则将会采取与政府直接签约的办法来规避房产转移税费。

而行政当局不遵守正当程序原则，不依法行政，不正确认定被征收人，造成了严重的破坏行政程序和税收制度，因此，该《拆迁补偿协议》应该予以撤销。