目前，上海二手房挂牌量已经达到13万套；最近在一线给客户做咨询的过程中，发现大家都是卡在置换环节，因为房子没卖掉，后续也无法推进。

竞品这么多，而客户减少的前提下，当下市场上的房子是比较难卖的，但是部分小区——超大密集型小区，更是难上加难。

(资料图片)

这类小区都有一个共同特点，就是房源数量非常非常多，竞品多；最主要的原因还是小区太大了。

我们可以来逐一盘点下上海这些较为出名的超大型小区。

01

闵行：上海康城

去年上海疫情期间，康城就被大家拿出来调侃了。因为阳性人员实在太多，难以管理；为了能趁早解封，小区内出现了“三国鼎立”和“战国七雄”的划分。

结果可想而知，上海康城还是成为了闵行区最后一个解封的小区。

上海康城从1999年开始建设，一直到2006年四期建设完成，一共有288幢楼，目前有1.2万户，康城内居民大概有5万人左右。而在巅峰时期，康城一度达到10万居民。

小区太大，户数过多，也意味着小区的房子更难卖。当下康城在售的房源接近200套，同户型房源至少都是几十套起步。

我身边就有一个朋友，持有康城的三房产品在售。目前，市场行情不断走冷的情况下，看房的客户寥寥无几，他有些后悔错过了2月份的那一波需求的释放市场。

目前房子虽然降价30万，算是小区内性价比最高的房源，但是，看房的客户依旧很少；而房子卖不掉，也影响了他置换改善的节奏。

不过，这些年以来，康成也在不断地改变。之前的康城是群租圣地，治安也不太好，报道过每年发生的盗窃案高达200起；但随着2017年上海大规模治理群租，还有加强社区管理规范，康城也逐渐的变好。

虽然康城比较大，但是也有优势。如果想700万以下，想在近郊住次新电梯大三房，康城却是性价比最高的。

而且康城的户型还是不错的，且还对口九年一贯制的康城实验，闵行名副其实二梯队学校。

如果预算有限，也不过多追求公共交通；综合学区、房型、房龄、电梯、环境、地理位置等因素；当然，最重要的是性价比，康城真的还是一个中产不错的选择。

02

普陀：中远两湾城

要提到普陀，肯定得聊一下著名的中远两湾城了。它分为东区和西区，一共96栋居住楼，密密麻麻的排在一起；平均每一栋楼都有30层以上，东西区加起来，大概有1万户左右，常住人口也接近5万人。

中远两湾城的占地面积达到了45公顷，超过了160万方，等于224个国际标准的足球场的面积。

关于中远两湾城的魔幻故事，相信大家也听了不少。无论是从前还是现在，这个小区永远有数不清楚的二房东，所以小区整体的居住素质也比较混杂。

但如果说，普陀的内环内次新改善的“地板价”，那么中远两湾城就可以称作为“地下室”了，不得不说，也是性价比很高的。但从另一个角度看也意味着，倘若中远两湾城都买不起的话，那么普陀内环的其他次新就更买不起了。

不过，在上一轮行情中，中远两湾城却意外地“暴击”了。

当然，这最主要的原因，还是中远两湾城附带中远实验的学区，这个学校的教学质量还是不错，升学数据也很好。所以也让很多鸡爸鸡妈关注到这个小区，从而房价得到了进一步攀升。

2019年的时候，中远两湾城的成交单价只有6.7万/，2021年行情巅峰时期，成交单价高达近10.5万/。

03

松江：奥林匹克花园

这个小区位于北九亭，同样也是一个超大密集型小区，分为一二三期。

相比较于九亭其他小区，奥林匹克花园正好处于飞机航道之下，飞机噪音是非常大的。

当然，因为小区体量大，奥林匹克花园理所当然也是九亭房源量最大的小区。在旺季的时候，奥园在售房源约100套左右；淡季时，尤其是2018年，奥园的在售房源则达到了190套。

大家都知道，在整个北九亭区域，其他的竞品也清一色都是非常大的大盘小区；类似贝尚湾、九城湖滨，还是知雅汇摩卡小城、绿庭尚城等；这就导致奥园更难卖了；

而且，相较于上头的康城和中远，没有学区优势，而且地理位置也没有前两个好；所以想要快速出售，也只有刺刀见红，降价血拼这一条路了。

所以从另一个角度来说，如果有更好的选择，也不要买这样的小区，这很明显买了就入坑了。

当然上海还有很多大型小区，也欢迎大家在评论区补充和讨论。