北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

周某彤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付以购房总价款15674804元为基数，自2021年5月1日起至实际交房之日止，按日万分之一标准计算的逾期交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。

【资料图】

事实和理由：2018年12月26日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告购买由被告开发建设的位于昌平区一号商品房（以下简称一号房屋），建筑面积332.04平方米；并约定了房款支付方式、交房时间、违约责任等。合同签订后，原告向被告共支付了15674804元房价款。

依照合同第十一条之约定，被告应于2021年4月30日前，将案涉商品房交付原告；合同第十二条约定，被告逾期交房应承担相应的责任，即逾期超过60天后仍未交付商品房，被告每天按总房款0.01%的标准向原告支付违约金。截止目前，合同约定之房屋交付时间早已届满，但被告所开发的案涉项目仍未竣工，案涉房屋远未达到交付条件；被告已构成根本违约，当依法承担违约责任。

综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告辩称

F公司辩称，涉案房屋延期交付是因F公司遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件等导致，其中因2020年初爆发的新冠疫情停工97天，均属于预售合同约定的免责事由，F公司可以顺延交房日期且无需承担违约责任。被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。

法院查明

F公司（出卖人）与周某彤（买受人）签订有预售合同，约定周某彤向F公司购买位于昌平区一号房屋（即一号房屋），总价款15674804元。……第十一条交付时间和手续约定（一）出卖人应当于2021年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

预售合同附件十二补充协议第八条对房屋交付的补充约定第一款约定，双方确认下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致或拆迁原因导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。

预售合同首页显示打印日期为2018年12月26日。

F公司认可周某彤已支付完毕预售合同约定的全部购房款，涉案房屋所属楼栋尚未取得建设工程竣工验收合格证明文件，其尚未将预售合同约定房屋交付给周某彤，但主张因遵守政府法令、突发恶劣天气和重大突发公共卫生事件等影响，工程被迫停工，交房日期应相应顺延，其中因2020年初爆发的新冠疫情被迫停工97天。

另查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应；同年4月30日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由一级调为二级。

裁判结果

一、北京F公司于本判决生效之日起7日内向周某彤支付自2021年8月6日起至实际交房之日止，以15674804元为基数，按日万分之一标准计算的逾期交房违约金；

二、驳回周某彤的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人均应按合同约定切实履行合同义务。本案中，周某彤与F公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务，任何一方违约，均应按照合同约定向对方承担相应的违约责任。因而，本案争议焦点为F公司是否逾期交房。

F公司辩称因遵守政府法令和公共卫生事件等原因，其有权顺延房屋交付日期。F公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素，包括高温天气、常年存在的重大活动或可预见的停工事由，有充分的预知或预判，其在合同中约定的交房时间应为在综合考虑上述各种因素后所确定的日期，故其不应以此为由延期交房。但F公司主张的因新冠疫情，北京市自2020年1月24日启动公共卫生事件一级响应直至2020年4月30日降为二级响应，期间被迫停工97天，交房日期应相应顺延。

因该突发事件并非F公司在签订案涉合同时所能够预见，故F公司的该项主张有事实和法律依据，应予支持。预售合同约定的交房日期可据此向后顺延97天，即F公司最晚应于2021年8月5日交付案涉房屋，因涉案房屋至今尚未通过竣工验收，不符合交付条件，故F公司未能如期交房构成违约，应向周某彤支付自2021年8月6日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。