六七年前正是我国棚户区改革实施的重要阶段，拆迁成为了多少人的“造福梦”，也见证了我国房地产行业的飞速发展，不过从2018年开始，拆迁规模出现显著收缩。数据显示，2018～2020年全国累计完成棚户区拆迁改造仅1000万套，几乎降至巅峰时期的十分之一。

不搞大拆大建、就地旧房改造，已经成为未来国家棚户区改造的重点任务，而这是否意味着拆迁工作将会被叫停呢？

(资料图片仅供参考)

一、拆迁“精细化”

近年来我们会发现在国内一些城市的棚户区改造实施方案中，拆迁的出现频率大幅下降，但这并不意味着全国的棚户区拆迁改造工作完全暂停。根据国家住建部的说法，未来国内旧房拆迁改造的比例可能会控制在20%以内。换句话说，如果不是非拆不可或者没有足够的拆迁价值，那么涉及到的旧房屋可能不会采用拆迁的方式来推进棚户区改造。

所谓拆迁“精细化”就是要充分考虑城市的发展需求，对拟拆迁的区域进行充分论证，在实施的过程中确保工程项目的科学性和连续性，防止出现后续的手续不清或者烂尾的问题。当然在实施拆迁方案时，货币化安置的方式可能被取消，出于社会公平和总体成本的考量，实物安置的方式将成为拆迁补偿的主流选择。

核心地段，有投资价值的区域继续沿用拆迁改造的模式，而其它规模庞大的老旧房屋未来则会以就地改造的方式重新焕发生机，这也符合楼市的发展规律。从2023年开始，国家新一轮旧房改造工程即将展开，20年房龄以上的老房子可能会成为“抢手货”。

二、更新改造为主

既然要助推旧房改造，那就先来看看为何国家要积极推动这项工程。从前期拆迁改造实施的效果来看，拆迁带来的货币化安置推高城市房价，富了一批人，而当地的购房成本却水涨船高，并成为新城市人口的沉重负担。全面推进拆迁安置是对资源的巨大浪费，很多旧房依然符合居住条件，只是部分设施老化，根本没有推到重建的必要。

当然开发商的投资也是拆迁工作放缓的原因之一，拆迁安置不可能依赖国家推动。随着拆迁成本的快速上升，许多拆迁项目对于开发商来说是赔本生意，谁又愿意去接手呢？还有一些当地的居民并不想离开生活里几十年的旧居，达不到同意率，拆迁自然搁置。

旧房改造工程的改造方向主要有两大类：一是楼宇基础管道和设施的更新，二是社区环境的改善和配套设施的完善。楼宇基础设施改造项目主要有内外墙粉刷、楼道楼梯加固以及更换老旧管道，社区环境改造主要有加强绿化养护，增加停车泊位和健身器材及区域，并适配社区基础服务设施，比如社区食堂、老年活动室、趣味书屋等等。

三、楼市回归理性

虽说拆迁安置并没有完全停止，但国内楼市未来极少再会出现“拆迁暴富”的神话，没有需求端的助推，楼市必将回归理性，特别是价格上的理性。现在国内部分城市的房价已经出现持续下跌的迹象，楼市里买方和卖家更是形成相互博弈的态势，不是急需卖房或刚需，恐怕房子很难成交。

随着新建小区的数量逐渐减少，未来经过旧房改造的房子可能会变得抢手。考虑到新房及次新房的价格可能很长时间内都会继续保持高位，所以改造后的老房子在未来可能会成为交易市场的新宠。

旧房改造工程不仅让居民的生活条件变得更好，同时也从侧面助推楼市向平稳健康的方向发展。对于急于出手老房子的卖家来说，旧房改造也是一次机遇。

四、总结

从近几年国家收紧拆迁改造政策可以看出，未来除核心地段尚有拆迁安置的可能，其余区域的老房子可能只能接受旧房改造的宿命。就算是要拆迁，货币化补偿的可能性也在降低。从明年开始，新一轮的旧房改造工程又将启动，对于拥有房龄在20年以上老房子的业主来说无疑是一个好消息。自住可以改善生活条件，买卖可以拥有更多筹码，旧房改造可能会助推老房子成为未来国内楼市的“抢手货”。